Spanisches Immobilienrecht

Augen auf beim Immobilienkauf in Spanien

Beim Kauf von spanischen Immobilie gilt es, sich nicht von Sonne und Sangria blenden zu lassen, sondern diesen Schritt bewusst mit erfahrenen und kompetenten Beratern, sein es Rechtsanwälte oder Steuerberater zu gehen. Denn schon vor dem Kauf einer spanischen Immobilie lassen sich bei qualifizierter Beratung Steuern sparen, die bei unbedachten Kauf, spätestens jedoch bei Übertragung an spätere Käufer oder an Nachfolgegenerationen Kopfzerbrechen verursachen. Schnell ist die Anfangseuphorie verflogen und Katerstimmung macht sich breit, angesichts der steuerlichen Belastungen, die bei unbedachten Käufen auf den Immobilienbesitzer bzw. Erben zukommen.

Wissenswertes zum spanischen Immobilienrecht :

1. Grundsätzliches zum Immobilienkauf in Spanien.

Spanische Kaufverträge über Immobilien sind grundsätzlich auch privatschriftlich, also ohne notarielle Beurkundung wirksam. Rein theoretisch könnte somit eine spanische Immobilie auf dem Bierdeckel verkauft werden. Eintragungen im Grundbuch bedürfen jedoch der vorigen notariellen Beurkundung haben aber anders als in Deutschland nur deklaratorische Wirkung. Man benötigt zum Kauf/Verkauf einer spanischen Immobilie eine Steuernummer, für Nichtresidente nennt sie sich N.I.E. ( Número de Identificación de Extranjeros ). Sind auf Käufer- oder Verkäuferseite Nichtresidente beteiligt, müssen die spanischen Vorschriften über Geld-Transaktionen zwischen diesen beachtet werden. Meist geschieht das durch Vorlage eines Nominalbankschecks einer spanischen Bank oder durch Vorlage einer Einfuhrbescheinigung vom spanischen Zoll. Sind auf beiden Seiten Nichtresidente beteiligt reicht es aus, wenn in der Urkunde protokolliert wurde, dass eine Zahlung im ausland erfolgt ist. WARNUNG: Auch bei dieser Art des Kaufes muss die Überweisung des Kaufpreises nachgewiesen werden. Spanische Notare haben beim Kauf von Immobilien anders als in Deutschland nicht so weitreichende Aufklärungspflichten. Eine Eintragung im Grundbuch hat selbst zu erfolgen.

2. Einmalige Kosten beim Immobilienkauf in Spanien :

Käufer :

Notarkosten ca. 0,5 bis 1,5 % des beurkundeten Kaufpreises; Grunderwerbssteuer bei Verkauf zwischen Privatpersonen 7 % des beurk. Kaufpreises sonst 7 % - 16 % Mehrwertsteuer ( + 0,5 % Dokumentensteuer, auf den Balearen 1 % ), Gebühren und Kosten für Eintragungen sowie Gestorias ca. 0,5 bis 1,5 % des beurk. Kaufpreises.

Verkäufer :

Wertzuwachssteuer zwischen 16 % und 30 % des Wertzuwachs des Kastasterbodenwertes. HINWEIS: Diese wird meistens auf den Käufer abgewälzt. Gewinnsteuer NEU 18 % für Nichtresidente ( früher 35 % ) Vorauszahlung von 3 % auf die Gewinnsteuer.

3. Laufende kosten bei immobilienbesitz von Nichtresidenten :

Gemeindesteuern (Grundsteuer 0,3 % bis 0,4 % des Katasterwertes, Müllabfuhr etc) Vermögenssteuer 0,2 % bis 2,5 % des Immobilienwertes Einkommenssteuer 1,1, % bis 2 % des Katasterwertes als Bemessungsgrundlage und hierauf 25 % Steuer.

4. Steuersparmodelle :